置業錦囊-買賣二手樓宇

價格方面,要了解二手樓盤的市況及成交紀錄,可利用GoHome的成交一覽查看物業的成交紀錄。另外,Gohome亦提供了精選二手樓盤,根據不同人士的需要而撮合出多組二手樓盤,方便買家選出合心水的樓盤。

 
 

如果選擇了委託地產代理幫忙搵樓,買家就須簽署睇樓紙,目的在於防止別家代理搶生意,因此要小心,不要經不同的代理睇同一個單位,以免引起代理間的紛爭,同時亦避免了付雙份佣金。

不過,無論自己直接與業主接洽或是透過代理介紹睇樓,買家在睇樓時也要小心謹慎,以下是一些應注意的事項:

  • 審查單位及樓宇是否適合,如單位間隔、座向、景觀、用料、裝修、附送設備、樓宇設施、樓宇維修狀況、環境。
  • 應該注意睇樓時的天氣,盡可能睇兩次以上,分別在陰晴天各睇樓一次。

    • 晴天睇樓,可以看清楚單位外望的景觀。
    • 雨天睇樓,可以查看單位有沒有滲水。

  • 查看單位有否違例建築、有沒有僭建、間隔結構曾否作改動。查詢物業用途,有否列明物業作住宅用途。如有懷疑可向代理查詢,代理有責任提供有關物業的所有資料,屋宇署亦有相關紀錄可查冊。
  • 查核清楚大廈公契,了解清楚個別單位的業主是否要承擔維修的費用
  • 查詢物業是否負資產

一眼關七,看清楚單位是否有任何瑕疵至為上策。

 
 

對於一般人來說,可能不太熟識購買物業的交易程序,購買業主盤的置業人士更要認識一下交易程序及手續。即使是委託代理的買家得到了代理的協助,但也最好了解一下交易的程序以保障自己的利益。以下列了數個要注意的事項:

  • 買樓前,決定清楚自己所選的業權結構,是聯權共有還是分權共有。

    • 聯權共有:業權由兩人共有,其中一方死去後,其業權會自動由另一方的業權擁有人所得。
    • 分權共有:業權是可分割的,物業由各業主各佔一個比例。假若其中一位業主去世,其業權會自動由其遺產受益人所擁有,而並不是由其他業主共同擁有。

  • 認清整個買賣程序,以及須簽署的法律文件:

    • 臨時買賣合約:買賣雙方就物業交易的條款及樓價達成協議後所簽訂的合約。買方要付予賣方臨時訂金(細訂),一般為樓價2-5%。

    • 正式買賣合約:一般在簽署臨時買賣合約後14日內,買賣雙方要簽署正式買賣合約。買方要付予賣方大訂,一般為樓價之10%。

    • 按揭契約:買方須於交易完成當日或之前已簽署按揭契約。銀行會於買方簽定按揭契約後,代表買方將借貸的款項付予賣方。而樓契亦則由按揭銀行保管,直至買方將全部貸款還清為止。
 
 
  • 買家/租客於出價前,應先查清楚有關物業的實際價值,盡量避免在議價過程中出價過高。
  • 與同區二手物業/租盤的成交價比較,估計該物業的價值。
  • 留意市道。不同的市道對於買家/租客的議價能力都有所影響。

    • 市道淡靜時,買家罕有,競爭對手較少,買家/租客有更多的時間去考慮及慢慢物色理想 樓盤,買家/租客的議價能力相對地提高了。
    • 市道活躍時,競爭對手較多,買家/租客議價能力較低,而且可以考慮的時間相對地少,要及早出價。更可能因為競爭對手多而推高了叫價,令出價高於心目中預期的價錢,反而接近業主的出價。

  • 預先調查業主出售/出租物業的原因,了解清楚業主是否急於出售/出租物業,對買方/租客出價有一定幫助。

    • 例如:業主急於移民,買方/租客自然可以壓價,因為倘若單位空置多一會,便等於多一些額外開支。
    • 例如:若業主急於現錢週轉,買方/租客的議價能力自然提高了。

  • 於議價時不妨游說業主包括單位內的傢俬及電器,並商議訂明於買賣協議內的條款。而且包括越多額外的物件,等於樓價相對地減低了。租客則可遊說業主包括差餉及管理費,以降低租金成本。
  • 可預先估計要花於裝修及翻新單位的費用,要求業主以較低價錢出售/出租物業以彌補裝修要花的開支。
  • 議價時要保持冷靜客觀的態度,避免出價過高。作出任何決定前要考慮清楚,不要以高價購買物業。時刻提醒自己市場還有其他好的選擇。
 
 

放售樓盤,對於賣家來說,訂價是非常重要的,所以要審慎。放盤前,賣家要考慮自己的財務需要和樓市狀況而自訂樓價。

  • 從賣家的角度出發: 如果賣家急於賣樓套現週轉,或是要移民而急於賣樓的話,可考慮訂出一個較吸引買家的價錢,甚至連傢俬電器及裝修出售作招徠。如果賣家只是想樓換樓,又或是物業根本只作投資的話,就一定要熟識二手市場的走勢。想獲得高利潤,就要看準賣樓的好時機,遇上旺市,賣家的議價能力自然提升了,可嘗試訂一個比預期較高的價格。若然樓市淡靜,少有買家叫價的話,可以靜待樓市轉旺後才放盤,確保樓盤以一個合理滿意的價錢出售,而不是被壓價賤賣。

  • 從樓市的角度出發: 賣家要參考同區類似物業的成交記錄,及參看市場上其他正放售的同類型物業叫價。要知己知彼,請參看代理成交,賣家可以此作參考。

  • 從買家心理的角度出發: 買家的心理亦不可以被忽略,如果訂價過高,一般來說會減低了買家的睇樓意欲。而且,訂價過高可能會引致放盤數月無人問津的後果,這樣會給予買家一個不好的印象,令人質疑物業的價值,還降低了物業的吸引力。

  • 預計利潤: 訂價時最重要的是預先估計一下樓盤賣出後的利潤。不過亦要注意賣樓時需要的基本開支,如經紀的佣金、律師費、維修或翻新單位的各項目開支等。如物業仍在按揭中,要清楚須要支付多少因提早贖回按揭的罰款,這些開支也要計算在內。

  • 放盤前物業需包裝:賣家如想物業以一個最理想的價錢出售,放盤之前就要做足準備工夫,將單位稍為包裝一下、全屋打掃,以及作簡單的修補工夫。因為買家通常會以需花費龐大開支去翻新單位為理由而壓低樓價。為免買家誇大及以此作為壓價藉口,賣家最好事先作好準備,提高單位的吸引力。
 
買賣流程
 
  1. 買方(透過代理)與賣方議價及洽談各項條款
  2. 簽訂臨時買賣合約,支付細訂(一般為樓價之2-5%)
  3. 簽訂臨時合約後14天內,買賣雙方簽署正式買賣合約,買方付予賣方大訂(一般為樓價之10%減去細訂已付的數目後所得的餘數,便是應繳付之大訂。細訂加上大訂,通常是樓價的一成。)
  4. 打釐印、繳付印花稅及於土地註冊處登記合約
  5. 買賣雙方協議正式完成交易日期 (通常簽署正式買賣合約後一個月內)
  6. 買方律師審核業權
  7. 買方律師草擬樓契,由賣方律師審核確保無誤
  8. 成交前一日,買方前往單位驗樓,查看一切是否妥當
  9. 正式完成交易日
  10. 買賣雙方簽署樓契

    • 買方律師將樓價餘數交給賣方律師
    • 賣方將物業交吉及交還單位鑰匙予買方(交吉日期不定,可由雙方協議)

  11. 打釐印及於土地註冊處登記該樓契
  12. 完成交易
 
 
  1. 業主(透過代理)與租客議價及洽談各項條款
  2. 出租仍在按揭中的物業,業主要先向銀行申請一份放款人同意書。
  3. 簽署租約(若租住期超過三年,業主及租客必須要簽署租賃協議。不過,若租住期不超過三年,則不一定要簽署書面協議。),一般租客都會繳交兩個月按金及一個月租金作上期予業主,業主則會同日繳交門匙予租客(一切款項及日期可議,由業主及租客協定)及支付地產代理佣金。
  4. 簽署新租約後一個月內,業主需填妥及呈交表格CR109通知差餉物業估價署
  5. 繳付簽署租賃協議的有關費用和稅項(一般是由業主和租客平均負擔所有與簽署租賃協議有關的費用和稅項)
    • 於稅務局登記租賃協議
    • 在簽署租賃協議內三十天繳付印花稅,過期則會被罰款。
  6. 完成交易
 
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